반드시 확인해야 하는 전세계약 주의사항 4가지

전세를 구할 때 가장 중요한 것은 안전한 매물인지 확인하는 것입니다. 전세 사기가 늘어나면서 세입자가 피해를 보는 사례가 많아졌고, 이를 방지하기 위해 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 특약사항 기재 등이 필수적인 절차로 자리 잡았습니다. 전세계약 전 반드시 확인해야 할 사항을 상세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

전세계약 전 반드시 등기부등본 확인하기

등기부등본은 해당 부동산의 법적 권리 관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서입니다.

 

등기부등본이란?

등기부등본은 해당 부동산이 누구 소유인지, 근저당(대출)이 얼마나 있는지, 법적 문제는 없는지 등을 한눈에 파악할 수 있는 공적 문서입니다.

 

등기부등본 열람 방법

1. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급

2. 가까운 등기소 방문 후 발급

3. 공인중개사를 통해 요청

 

 

 

등기부등본의 3가지 핵심 항목

① 표제부 – 부동산의 기본 정보 확인

표제부는 해당 부동산의 주소, 건축물의 종류, 면적 등 기본 정보를 확인하는 곳입니다.

 

확인해야 할 사항

→ 건물 용도: 주거용인지(아파트, 오피스텔, 다세대, 다가구) 확인

→ 근린생활시설 표기 여부: 근린생활시설(상가 등)로 표기된 경우 주거용 건물이 아님

→ 건축물대장 확인: 위반건축물 여부 체크(위반건축물은 재건축, 철거 가능성이 있어 위험)

→ 동·호수 일치 여부: 계약하려는 매물과 정확히 일치하는지 확인

 

 

② 갑구 – 소유권 및 가압류 확인

갑구에는 해당 부동산의 소유자 정보와 법적 제한사항이 기록됩니다.

 

확인해야 할 사항

→ 소유자가 실제 집주인이 맞는지 확인

→ 압류·가압류 여부 체크: 세금 체납으로 인해 집이 압류된 경우 전세금을 돌려받기 어려움

→ 소유권 변동 기록 확인: 최근 소유권 변동이 잦으면 사기 가능성이 있음

 

소유주가 맞는지 확인하는 방법

계약 전에 집주인의 신분증과 등기부등본을 대조

전세 계약금 송금 시 집주인 명의 계좌로 직접 송금

 

 

③ 을구 – 근저당 및 전세권 확인

을구는 해당 부동산이 은행 대출(근저당)이 잡혀 있는지 확인하는 곳입니다.

 

확인해야 할 사항

→ 근저당 설정 여부: 집주인이 은행에서 대출을 받았다면 전세금 반환 위험 증가

→ 전세권 설정 여부: 전세권이 설정되어 있으면 임차인의 권리가 보장됨

→ 임차권 등기 여부: 만약 전세금을 돌려받지 못할 상황이 되면 ‘임차권 등기’가 필요

 

근저당 비율 계산법

집값(시세) 대비 근저당이 60% 이상이면 위험성이 높음

예를 들어, 5억 원짜리 집에 3억 원 이상의 근저당이 설정되어 있다면 주의해야 함

 

 

 

특약사항 작성 – 임차인의 권리 보호하기

전세 계약서 작성 시 세입자가 원하는 내용을 특약사항에 넣는 것이 중요합니다.

 

(1) 필수 특약사항 예시

→ 전입신고 및 확정일자 보장: "임차인은 계약 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있다."

→ 전세보증보험 가입 허용: "집주인은 임차인이 전세보증보험에 가입하는 것을 허용한다."

→ 잔금일 기준 등기부등본 유지: "잔금 지급 전까지 현재 등기부등본 상태를 유지해야 하며, 근저당이 증가할 경우 계약을 해지할 수 있다."

→ 원상복구 의무 최소화: "일반적인 생활흔적(벽지, 바닥 오염 등)에 대해서는 원상복구를 요구하지 않는다."

→ 중도해지 시 위약금 조항: "임차인이 중도 해지를 원할 경우 위약금은 잔여 계약기간의 1개월 치 월세로 한다."

 

특약사항은 반드시 서면으로 기록하고 집주인과 서명을 받아야 법적 효력이 있습니다.

 

 

전세보증보험 가입 – 전세금 보호하기

전세보증보험은 집주인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보험사에서 대신 보증금을 돌려주는 제도입니다.

 

(1) 전세보증보험 가입 가능한 기관

→ 주택도시보증공사(HUG): 가장 많이 이용하는 전세보증보험

→ SGI서울보증: 보증한도가 높은 보험사

→ 한국주택금융공사(HF): 일부 주택 대상 보증 가능

 

(2) 가입 조건

임차인의 전입신고 및 확정일자 필수

전세보증금이 일정 기준 이하(지역별 차이 있음)

근저당이 과도하면 가입이 어려울 수 있음

 

전세보증보험은 반드시 계약 전 미리 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

 

 

안심전세 앱 활용 – 안전한 매물인지 확인

국토교통부가 운영하는 안심전세 앱을 활용하면 전세계약 시 주의해야 할 점을 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

안심전세 앱의 주요 기능

→ 등기부등본 정보 제공

→ 위험 매물 여부 분석

→ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

 

앱을 활용하면 부동산에 대한 기본적인 검토를 빠르게 할 수 있습니다.

 

https://www.khug.or.kr/

HUG 주택도시보증공사

 

 

전세계약 전 반드시 확인해야 할 4가지에 대해 알아보았습니다. 전세계약은 신중하게 진행해야 합니다. 사전에 철저한 검토를 통해 안전한 전세계약을 진행하세요.